대한민국 아파트의 미래 27부..은마아파트 50층 전용면적률 예상

대한민국 아파트의 미래 27부..은마아파트 50층 전용면적률 예상

 

1. 전용면적률 관련 기사

 

<2006년 12월 2일 동아일보 기사 中>

"아파트 전용면적 계약면적의 57% 불과"

전용면적률이란 전용면적을 계약면적으로 나눈 것으로 건설업계에서는 고층은물론이고

16층이상 초고층 아파트의 경우라도 70% 이상, 최소한 65% 수준이 합당한것으로 알려져있다.
소시모는 "전용면적이 이렇게 낮아진 이유는 복도, 엘리베이터 등 공용면적부를늘이거나

지하주차장 면적을 합산했기 때문"이라며 "일반적으로 공용면적부나 지하주차장의

공사비가 50∼60%수준임을 감안할 때

평당 가격을 낮게 표시하기 위한 업체의 관행으로 소비자를 현혹하는 행위"라고 비판했다.

<동아일보 기사 출처:http://www.iblooming.co.kr/Astar/Astar/Land.asp>

부동산선지자

 

 

 

2. 50층 이상 초고층 아파트 최근 전용면적률 사례

 

부산 OO구 OO동 52층 OOO 아파트 전용면적률

계약면적 152.368 ㎡ / 전용면적 84.815 ㎡ (55.66%) / 대지지분 11.500 ㎡ (통조림 쥐꼬리 대지지분 증명)

계약면적 154.035 ㎡ / 전용면적 84.976 ㎡ (55.17%) / 대지지분 11.522 ㎡ (통조림 쥐꼬리 대지지분 증명)

계약면적 211.611 ㎡ / 전용면적 117.908 ㎡ (55.72%) / 대지지분 15.988 ㎡ (통조림 쥐꼬리 대지지분 증명)

계약면적 389.130 ㎡ / 전용면적 196.972 ㎡ (50.62%) / 대지지분 26.708 ㎡ (통조림 쥐꼬리 대지지분 증명)

계약면적 437.295 ㎡ / 전용면적 223.108 ㎡ (51.02%) / 대지지분 30.252 ㎡ (통조림 쥐꼬리 대지지분 증명)

<출처:http://www.donga.com/fbin/output?n=200207240076>

부동산선지자

 

 

 

3. 윤상원님이 주장하는 은마아파트 50층 전용면적률 50%선 예상됨

 

은마야! 강남 재건축 투기꾼 여러분들 지금 공상과학 소설 쓰고 있더라구요?

뭐라구요? 용적률 300%에 55층으로 올리겠다구요? 그게 집입니까? 통조림 이지요.

1) 50층으로 올리게 되면 하중 문제로 싸구려 철골조 공법인 조립식으로 질 수밖에 없거든요? →

    콘크리트 벽두게는 15cm 철골조 벽 두께는 45cm 고로 전용면적이 33평형 기준 4평 줄어 듬

2) 50층으로 올리게 되면 건축법상 비상탈출용 계단 한계 추가는 필연 → 전용면적 8평 줄어 듬

 

3) 50층으로 올리게 되면 이사 화물용 엘리베이터 추가는 필연 →전용면적 2평 줄어 듬

∴ 1) + 2) + 3) = 합이 14평 이상 전용면적이 줄어 듬 → 단 고밀도화로

    주차장 면적이 대폭 늘어나 전용면적을 또 까먹게 됨, 넘 잔인한 것 같애 이는 계산에 안 넣었음.

 

<결론>

33평형 기준으로 전용면적이 13~14평 이상은 절대 나올수 없음, 겨우 방 두개짜리 통조림이 되고 말 것이랍니다. 나는 30년 이상 토건회사를 운영했던, 토목, 건축 전문가랍니다. 틀림 없답니다.

결국은 싸구려 오피스 텔 값도 안 되는 게지요, 준공 즉시 반의 반 값도 못 받게 되는 게지요,

토건 족 따가리 투기꾼들 한테 사기 당하는 게지요,

 

 

모든 가격은 제 가치로 회귀하게 되어 있다는 만고진리를 전제하에 은마아파트를 평가 해 보겠습니다.

 

현행 그대로 신축 시

 

• 34평형→전용 26평, 지분 13평, 피바가지 국토부 표준 건축비를(평당 380만 원) 적용

건축비 : 380*26=9880만 원

지분 : 13*2000만 원 = 26000만 원

∴ 3억 5천 880만 원 →OK?

 

물론 대공황을 지나면서 땅 값도 1000만 원 미만으로 꺽어질 것이지만, 넘 잔인하면 안 되니까, 후하게 칩니다.

 

 

재건축 돌입 시 은마의 평가

 

건물 : 빵원

대지지분 : 2억 6천만 원.에서 - 강제 기부체납 25%. 조합비 철거비 등 2500만 원(잠실 2단지 기준) =

1억 7천만 원→OK?

 

 

 

지금 강남 13평짜리 오피스 텔 "e편한 세상" 이 1억 5천~1억 6천만 원 이거든요?

그런데 바람잡이 은마 조합 측 말대로 재건축 비용만 2억 잡아주자구요!

어머나! 바람잡이 최소 재건축 분담금 2억보다 동급 전용면적의 주변 오피스텔이 더 싸자나요.

실제 재건축 분담금은 3억이 될지 3억5천이 될지, 4억이 될지 아무도 몰로요. 5억이 넘을 수도 있짜나요.

이거봐요. 내 말이 틀림 없다니까는요.

 

그러니 앞으로, 재건축의 진실을 국민들이 점점더 많이 알기 시작하면 조만간 은마는

1억 2천만 원 미만 출현은 당연한 게지요. 이것도 무지막지 비싼 게지요,

재건축비 이외의 돌려줄 전세금, 금융비, 철거비, 조합비, 과밀억제 분담금, 폐기물처리비,

0개발이익 환수금 등을 빼면..........

 

재건축을 앞둔 썩다리 아파트는 무조건 "빵원" 맞다니까는요?

 

전용면적률이 50% 선이라.. 아파트인지.. 오피스텔인지.. 수요자분들이 직접 판단해 보셔야 할 듯..

 

미워도 다시 한 번 : 전용면적률 = 전용면적 / 계약면적 X 100 (%)

 

윤상원