지금이 고정금리로 갈아타야 할 시점

지금이 고정금리로 갈아타야 할 시점

다음은 계명성(http://blog.daum.net/ebewon/210) 2012.07.20께서 작성하신 글을 게시하였습니다.  자세한 내용은 계명성님 홈페이지를 참고바랍니다.

 

 

고정금리와 변동금리 어느 쪽이 좋은가?

 

일반적으로 고정금리는 금리가 장기간 상승추세를 유지할 것으로 전망될 때 유리하다. 반대로 금리가 장기간 하락세를 유지할 것으로 전망되면 변동금리가 유리하다. 금리가 장기간 변동하지 않을 것으로 예상된다면 변동금리를 선택하는 것이 유리한 것으로 알려져 있다. 그 이유는 보통의 경우 고정금리가 변동금리보다 1%정도 이자율이 높았기 때문이다. 그런데 지금은 고정금리와 변동금리 사이에 격차가 없다고 한다. 그러니까 지금은 금리가 앞으로 상승할 가능성이 높다면 고정금리를, 하락할 가능성이 높다고 판단되면 변동금리를 선택하는 것이 유리하다.

 

우리나라 적정 금리는?

 

지금 시중은행 대출금리는 4.5~5%를 유지하고 있다. 과연 우리나라 대출금리가 어느 수준인 것이 적장할까? 우리나라 금리는 세계 금리와 무관하게 움직일 수 없다. 우리나라 금리는 글로벌 금리의 기준이 되는 미국 금리에 1~2%를 가산하면 된다. 지금 미국 30년 장기 모기지 고정 금리는 3.7%이고 15년 고정금리는 2.9%라고 한다. 우리나라는 미국 대출 금리보다 약 1.5~2% 높은 상태이다.

그렇다면 미국의 적정금리는 어느 정도일까?

역사적으로 미국 단기 국채 금리는 인플레이션율 + 3% 수준이었다고 한다. 지금 미국 인플레이션율이 2%이니 미국 단기 국채 적정 이자율은 5%가 되어야 정상이다. 그런데 지금 미국 3개월물 국채 이자율은 0.09%이다. 그러니까 지금 미국의 이자율은 역사적 기준으로 보는 적정 이자율보다 약 5% 낮은 상태이다. 달리 말하면 미국의 적정 이자율은 현재 이자율보다 5%가 높아야 한다는 뜻이다. 즉 미국 15년 장기 모기지 고정금리가 7.9%가 되어야 정상이다.

그렇다면 우리나라 주택담보대출 금리도 현재 4.5~5%보다 5%가 더 높은 9.5~10%가 적정 이자율이라는 계산이 나온다. 지금 미국을 비롯한 전 세계 이자율은 2008년 금융위기 이후의 불황에서 벗어나기 위해 중앙은행들이 무리하게 이자율을 떨어뜨리는 과정에서 비정상적으로 억눌려 있다. 정상 이자율에서 무려 5%나 이자율을 낮춰 경제를 살리려 하고 있지만 경제가 살아날 기미를 보이지 않는 상태이다.

 

금리가 상승할 가능성이 높다

지금 우리나라 대출 금리가 4.5~5%를 유지하고 있는데, 앞으로 얼마나 더 하락할 수 있을까?

위에서 언급했지만 우리나라 금리는 미국 등 국제금리가 변동하면 따라 움직이게 된다. 지금 국제 금리의 기준이 되는 미국 국채 금리를 보자. 미국 단기 국채 금리가 이미 0% 수준까지 하락했다. 앞으로 미국 국채 금리가 더 하락할 가능성이 전혀 없다는 뜻이다. 미국의 금리가 추가 하락할 수 없는 바닥이며 앞으로 상승할 가능성밖에 없다.

 

따라서 우리나라 금리도 앞으로 하락할 가능성이 거의 없다고 보면 된다. 정부가 부동산 시장을 살리기 위해 의도적으로 무리하게 주택담보대출 금리를 내린다면 우리나라와 미국 금리차인 1~1.5% 정도는 추가로 인하할 가능성이 있다. 그래도 이는 자금 시장의 자율적인 자금시장에서 결정된 금리 하락이 아니고 정부의 인위적인 금리 조작에 의한 하락이다. 이러한 조작적 금리인하는 금융시장을 교란하여 물가를 상승시키는 부작용이 있다. 따라서 정부가 금리를 1~1.5% 추가로 인하하는 것도 대단히 위험하다. 가능성이 별로 없다고 보아야 한다.

 

반면에 금리 상승 가능성은 대단히 농후하다. 우선 지금 금리가 정상 금리에서 5%나 눌려있는 비정상 상태라는 점을 명심해야 한다. 미국 연준이 현재의 제로 금리를 2014년까지 지속하겠다고 공약하고 있다. 그러나 이는 어디까지나 연준의 희망이지 시중 금리가 연준의 의도대로 움직여 준다는 보장은 없다. 지금 유럽 위기로 인해 글로벌 유동성이 미국 국채로 쏠리면서 미국 국채 이자율이 하락하여 연준의 제로금리 정책이 순풍에 돋을 단 듯이 유지되고 있다. 그러나 금융시장의 디플레이션 공포가 줄어들며 안전자산 선호현상이 퇴조를 보이게 되면 미국 국채 가격이 하락하고 미국 국채 금리가 상승하기 시작할 것이다. 그러면 연준도 채권시장의 자금흐름을 통제할 대책이 없다. 결국 미국 금리가 정상적인 수준이라고 생각되는 8%로 상승할 것이고, 우리나라 금리도 9.5~10%로 상승하게 될 것이다.

 

고정금리와 변동금리의 득과 실

 

지금 1억원을 대출 받을 경우 고정금리와 변동금리 사이의 득과 실을 도표로 나타내 보았다.

구 분	득	실	평 가
변동 금리	1. 최장 3년간 최대 연1~1.5% 낮은 금리 적용, 최대 360~540만원 이득	1. 금리가 10%로 상승하면 매년 600만원 손실 2. 하이퍼인플레이션 발생시(연율 50%이상 인플레이션 발생) 최소 연 4500만원 손해	금리가 하락할 경우 약간의 이익이 있으나, 금리가 상승하거나 하이퍼인플레이션이 발행하면 파산할 위험이 높음
고정 금리	1. 금리가 정상수준으로 상승하면 매년 600만원 이득 2. 하이퍼인플레이션 발생하면 원금상환 부담 경감	1. 금리가 하락하면 최대 360~540만원 손해 발생	금리가 하락할 경우 약간의 손실이 발생하나, 금리가 상승하거나 하이퍼인플레이션이 발생하면 막대한 이익이 발생