집값 20년째 추락하는 일본 ... 한국은 다른 길을 간다?

(부동산 시장)집값 20년째 추락하는 일본 ... 한국은 다른 길을 간다?

다음은 계명성(http://blog.daum.net/ebewon/210) 2012.07.20께서 작성하신 글을 게시하였습니다.  저도 계명성님의 의견에 전적으로 동의하는 사람으로서 분석내용이 논리정연하고, 앞으로의 부동산 시장예측 또한 예리하여 게시합니다. 자세한 내용은 계명성님 홈페이지를 참고바랍니다.

오늘 중앙일보에 "집값 20년째 추락하는 일본 … 한국은 다른 길을 간다"는 기사가 게재되었습니다. 이 기사는 일본과 한국 경제가 다음과 같은 차이가 있어 우리 부동산 가격은 일본처럼 장기 하락하지 않을 것으로 예상하고 있습니다.

일본과 비교해 본 한국의 주택시장

① 물가 흐름이 다르다 - 한국 연 3% 상승, 일본은 디플레

② 경제 성장이 다르다 - 일본 0%대, 한국 3%대 성장 잠재력

③ 인구 구조가 다르다 - 한국, 2030년 돼야 감소 추세로

 

이 기사는 한국 부동산 시장은 일본처럼 장기 하락하지 않을 것이라는 점을 강조하며, 은근히 지금이 부동산 가격 바닥이며 매수 기회라는 암시를 하고 있습니다. 속지 마시기 바랍니다. 이 기사의 잘못된 점을 지적하고자 합니다.

① 일본의 디플레이션은 거품 붕괴의 결과입니다. 우리나라는 인플레이션이 발생하고 있는데, 이는 아직 거품붕괴로 인한 경제적 충격이 발생하지 않았기 때문입니다. 주택가격이 하락하면서 소비가 위축되고 물가가 하락하게 됩니다. 거품붕괴 초기 단계에 있는 우리나라의 물가상승을 두고 거품붕괴가 장기간 진행된 결과로 디플레이션을 겪었던 일본과 다르기 때문에 우리나라 부동산 가격은 일본과 달리 크게 하락하지 않을 것이라고 주장하는 것은 원인과 결과를 혼동한 것입니다.

② 일본경제는 0% 성장을 하는데 한국 경제는 3%대 잠재성장력을 가지고 있어 한국은 일본처럼 장기침체에 빠지지 않을 것이고, 부동산 가격도 일본만큼 하락하지 않을 것이다?

이 주장도 위 물가상승률과 같은 오류에 빠져있습니다. 일본의 성장률이 정체된 것은 거품붕괴의 결과이지 일본의 저성장이 부동산 거품붕괴를 일으킨 것이 아닙니다. 부동산 거품 붕괴 -> 성장률 하락 -> 부동산가격 장기 하락 -> 장기 저성장으로 진행된 것입니다. 우리나라의 경우도 부동산 거품 붕괴 -> 내수 감소로 인한 성장률 하락 -> 부동산가격 장기 하락 -> 장기 저성장의 길로 갈 가능성이 높습니다.

여기에다 일본경제는 강력한 국제경쟁력을 바탕으로 지속적으로 무역흑자를 기록하며 그나마 경제가 침몰하는 것을 방지하고 장기 저성장이라도 유지할 수 있었습니다. 그러나 우리 경제는 수출의존도가 일본보다 높은 상태에서 부동산 거품 붕괴와 동시에 유럽위기로 수출마저 감소하게 되면 경제활동이 급격히 위축되면서 일본과 같은 장기 저성장도 기대하기도 어렵습니다. 부동산 거품 붕괴로 하락하는 부동산 가격이 수출 감소로 인한 경제 불황으로 더욱 가속화되면서 일본보다 더 심각한 가격 폭락을 경험할 가능성이 있습니다.

③ 일본과 한국의 인구조가 달라 한국은 2030년까지 생산가능인구가 증가하므로 부동산 장기침체는 없을 것이라는 주장에 문제가 많습니다. 인구구조는 부동산 가격에 두 가지 측면에서 영향을 미칩니다. 하나는 40~50대 인구 증가가 생산과 소비에서 주도적 역할을 하면서 경제성장을 견인하고, 경제성장이 주택가격을 상승시키는 것입니다. 두 번째는 40~50대 인구 증가가 수택수요 증가를 가져와 부동산 가격을 상승시키는 것입니다. 이 기사에서 한국의 생산가능인구가 2030년까지 증가하기 때문에 한국 경제와 부동산 가격은 2030년까지 안정적으로 성장할 것으로 예측하고 있습니다.

그러나 많은 다른 전문가들은 한국의 40~50대 인구가 2012년을 정점으로 감소하기 시작한다고 합니다. 특히 한국에서는 노년이 되면 주택의 크기를 축소시키면서 그 차액으로 노후생활을 유지하는 경향이 있습니다. 다시 말해서 54년생부터 62년생까지 전후 베이비붐 세대들이 직장에서 은퇴하기 시작하여 이제는 주택 수요자에서 주택 공급자로 돌아서고 있다는 점입니다.

이 같은 점들을 고려하면 인구구조가 부동산 시장을 안정시키는 방향으로 역할하지 못하고 오히려 부동산 시장을 더욱 불안하게 할 요인이 될 수 있습니다.

 

부동산 거품이 붕괴되면 그 충격이 장기간 지속된다.

부동산 시장은 규모가 크고 그 흐름이 장기적이고 지속적인 특징이 있습니다. 부동산 시장이 상승세를 나타내면 정부의 가격 안정 노력(부동산 가격 상승 억제 정책)에도 불구하고 지속적으로 상승합니다. 그러다 부동산 가격에 거품이 발생하고 결국 거품이 커질대로 커져서 더 이상 높을 가격에서 매수해줄 사람들이 실종되면서 거품이 붕괴됩니다. 지금 우리나라 부동산 시장이 그런 거품붕괴가 시작되고 있는 상황이지요.

이렇게 부동산 거품이 붕괴되면 경제에 미치는 충격이 엄청납니다. 1990년 일본 부동산 거품이 붕괴되면서 일본은 20년 장기불황을 겪고 있습니다. 2007년 부동산 거품이 꺼지면서 미국이 금융위기를 맞았고, 미국 경제는 1.9조원의 양적완화를 하면서 경제를 살리려고 노력하고 있지만 경제가 회복될 기미를 보이지 않고 있습니다. 아일랜드는 부동산 거품이 빠지면서 유럽연합과 IMF로 부터 구제금융을 받어 연명하고 있습니다. 스페인도 부동산 거품이 붕괴되면서 나라 경제가 추락하고 있습니다.

부동산 매입은 여유를 가지고 관망하는 것이 좋다.

우리나라도 부동산 거품이 붕괴되면 엄청난 충격과 경제적 어려움을 겪게 될 것입니다. 이제 거품붕괴 초기인데 지금이 부동산 가격 바닥으로 착각하고 부동산을 매입하면 큰 낭패를 볼 수 있습니다.

부동산 시장은 큰 시장이라서 그 흐름이 완만하고 오래 지속됩니다. 부동산을 구입할 의사가 있더라도 여유를 가지고 시장 흐름을 장기간 관찰할 필요가 있습니다. 유럽위기를 비롯한 세계 경제 위기가 해결되는 것과 우리나라 부동산 시장이 안정되는 것을 확인하고 부동산을 매입하는 것이 바람직할 것입니다.

지금이 고정금리로 갈아타야 할 시점

지금이 고정금리로 갈아타야 할 시점

다음은 계명성(http://blog.daum.net/ebewon/210) 2012.07.20께서 작성하신 글을 게시하였습니다.  자세한 내용은 계명성님 홈페이지를 참고바랍니다.

 

 

고정금리와 변동금리 어느 쪽이 좋은가?

 

일반적으로 고정금리는 금리가 장기간 상승추세를 유지할 것으로 전망될 때 유리하다. 반대로 금리가 장기간 하락세를 유지할 것으로 전망되면 변동금리가 유리하다. 금리가 장기간 변동하지 않을 것으로 예상된다면 변동금리를 선택하는 것이 유리한 것으로 알려져 있다. 그 이유는 보통의 경우 고정금리가 변동금리보다 1%정도 이자율이 높았기 때문이다. 그런데 지금은 고정금리와 변동금리 사이에 격차가 없다고 한다. 그러니까 지금은 금리가 앞으로 상승할 가능성이 높다면 고정금리를, 하락할 가능성이 높다고 판단되면 변동금리를 선택하는 것이 유리하다.

 

우리나라 적정 금리는?

 

지금 시중은행 대출금리는 4.5~5%를 유지하고 있다. 과연 우리나라 대출금리가 어느 수준인 것이 적장할까? 우리나라 금리는 세계 금리와 무관하게 움직일 수 없다. 우리나라 금리는 글로벌 금리의 기준이 되는 미국 금리에 1~2%를 가산하면 된다. 지금 미국 30년 장기 모기지 고정 금리는 3.7%이고 15년 고정금리는 2.9%라고 한다. 우리나라는 미국 대출 금리보다 약 1.5~2% 높은 상태이다.

그렇다면 미국의 적정금리는 어느 정도일까?

역사적으로 미국 단기 국채 금리는 인플레이션율 + 3% 수준이었다고 한다. 지금 미국 인플레이션율이 2%이니 미국 단기 국채 적정 이자율은 5%가 되어야 정상이다. 그런데 지금 미국 3개월물 국채 이자율은 0.09%이다. 그러니까 지금 미국의 이자율은 역사적 기준으로 보는 적정 이자율보다 약 5% 낮은 상태이다. 달리 말하면 미국의 적정 이자율은 현재 이자율보다 5%가 높아야 한다는 뜻이다. 즉 미국 15년 장기 모기지 고정금리가 7.9%가 되어야 정상이다.

그렇다면 우리나라 주택담보대출 금리도 현재 4.5~5%보다 5%가 더 높은 9.5~10%가 적정 이자율이라는 계산이 나온다. 지금 미국을 비롯한 전 세계 이자율은 2008년 금융위기 이후의 불황에서 벗어나기 위해 중앙은행들이 무리하게 이자율을 떨어뜨리는 과정에서 비정상적으로 억눌려 있다. 정상 이자율에서 무려 5%나 이자율을 낮춰 경제를 살리려 하고 있지만 경제가 살아날 기미를 보이지 않는 상태이다.

 

금리가 상승할 가능성이 높다

지금 우리나라 대출 금리가 4.5~5%를 유지하고 있는데, 앞으로 얼마나 더 하락할 수 있을까?

위에서 언급했지만 우리나라 금리는 미국 등 국제금리가 변동하면 따라 움직이게 된다. 지금 국제 금리의 기준이 되는 미국 국채 금리를 보자. 미국 단기 국채 금리가 이미 0% 수준까지 하락했다. 앞으로 미국 국채 금리가 더 하락할 가능성이 전혀 없다는 뜻이다. 미국의 금리가 추가 하락할 수 없는 바닥이며 앞으로 상승할 가능성밖에 없다.

 

따라서 우리나라 금리도 앞으로 하락할 가능성이 거의 없다고 보면 된다. 정부가 부동산 시장을 살리기 위해 의도적으로 무리하게 주택담보대출 금리를 내린다면 우리나라와 미국 금리차인 1~1.5% 정도는 추가로 인하할 가능성이 있다. 그래도 이는 자금 시장의 자율적인 자금시장에서 결정된 금리 하락이 아니고 정부의 인위적인 금리 조작에 의한 하락이다. 이러한 조작적 금리인하는 금융시장을 교란하여 물가를 상승시키는 부작용이 있다. 따라서 정부가 금리를 1~1.5% 추가로 인하하는 것도 대단히 위험하다. 가능성이 별로 없다고 보아야 한다.

 

반면에 금리 상승 가능성은 대단히 농후하다. 우선 지금 금리가 정상 금리에서 5%나 눌려있는 비정상 상태라는 점을 명심해야 한다. 미국 연준이 현재의 제로 금리를 2014년까지 지속하겠다고 공약하고 있다. 그러나 이는 어디까지나 연준의 희망이지 시중 금리가 연준의 의도대로 움직여 준다는 보장은 없다. 지금 유럽 위기로 인해 글로벌 유동성이 미국 국채로 쏠리면서 미국 국채 이자율이 하락하여 연준의 제로금리 정책이 순풍에 돋을 단 듯이 유지되고 있다. 그러나 금융시장의 디플레이션 공포가 줄어들며 안전자산 선호현상이 퇴조를 보이게 되면 미국 국채 가격이 하락하고 미국 국채 금리가 상승하기 시작할 것이다. 그러면 연준도 채권시장의 자금흐름을 통제할 대책이 없다. 결국 미국 금리가 정상적인 수준이라고 생각되는 8%로 상승할 것이고, 우리나라 금리도 9.5~10%로 상승하게 될 것이다.

 

고정금리와 변동금리의 득과 실

 

지금 1억원을 대출 받을 경우 고정금리와 변동금리 사이의 득과 실을 도표로 나타내 보았다.

구 분	득	실	평 가
변동 금리	1. 최장 3년간 최대 연1~1.5% 낮은 금리 적용, 최대 360~540만원 이득	1. 금리가 10%로 상승하면 매년 600만원 손실 2. 하이퍼인플레이션 발생시(연율 50%이상 인플레이션 발생) 최소 연 4500만원 손해	금리가 하락할 경우 약간의 이익이 있으나, 금리가 상승하거나 하이퍼인플레이션이 발행하면 파산할 위험이 높음
고정 금리	1. 금리가 정상수준으로 상승하면 매년 600만원 이득 2. 하이퍼인플레이션 발생하면 원금상환 부담 경감	1. 금리가 하락하면 최대 360~540만원 손해 발생	금리가 하락할 경우 약간의 손실이 발생하나, 금리가 상승하거나 하이퍼인플레이션이 발생하면 막대한 이익이 발생